Hausverkauf wegen Scheidung

Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung

Wem gehört die Immobilie nach der Trennung?

Nach einer Trennung bleibt die Immobilie rechtlich genau der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist

Muss mein Ex-Partner dem Verkauf zustimmen?

Wenn Sie und Ihr Ex-Partner gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (meist zu je 50 %), gilt:

• Ja, die Zustimmung ist zwingend erforderlich. Keiner der beiden Eigentümer darf die Immobilie ohne das Einverständnis des anderen verkaufen.

Wenn der Ex-Partner blockiert: Weigert sich eine Partei strikt, bleibt als letzter Ausweg oft nur die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Dies ist eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, die jedoch meist zu erheblichen finanziellen Verlusten führt und vermieden werden sollte.

Ist nur einer von Ihnen im Grundbuch eingetragen, hängt die Pflicht zur Zustimmung davon ab, ob Sie verheiratet sind oder waren:

Nicht verheiratet (weder Ehe noch eingetragene Lebenspartnerschaft): Der eingetragene Alleineigentümer kann die Immobilie völlig ohne Zustimmung des Ex-Partners verkaufen. Der Ex-Partner hat keinerlei Mitspracherecht.

Verheiratet (während der Trennungsphase): Hier greift eine wichtige gesetzliche Schutzvorschrift (§ 1365 BGB). Macht die Immobilie das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen (ca. 85–90 %) des Eigentümers aus, darf er sie selbst als Alleineigentümer nicht ohne die Zustimmung des Ehepartners verkaufen. Der Vertrag wäre ohne diese Einwilligung schwebend unwirksam.

Nach rechtskräftiger Scheidung: Sobald die Scheidung offiziell durch ist, erlischt diese eherechtliche Verfügungsbeschränkung. Der im Grundbuch eingetragene Alleineigentümer kann die Immobilie dann wieder komplett ohne Zustimmung des Ex-Partners veräußern.

Wer zahlt den Immobilienkredit?

Für den Immobilienkredit zählt bei einer Trennung ausschließlich, wer den Darlehensvertrag mit der Bank unterschrieben hat.

Was passiert mit einer bestehenden Finanzierung?

Eine bestehende Finanzierung (ein noch nicht abbezahlter Kredit) schränkt den Handlungsspielraum bei einer Trennung massiv ein, da die Bank ein lebenslanges oder zumindest vertraglich fixiertes Zugriffsrecht auf Ihr Einkommen und die Immobilie hat. Die Bank interessiert sich nicht für Ihre Trennung; für sie läuft der Vertrag unverändert weiter.

Szenario 1: Vorzeitige Kreditablösung durch Immobilienverkauf

Szenario 2: Schuldhaftentlassung (Ein Partner übernimmt den Kredit)

Szenario 3: Der Kredit läuft unverändert weiter

Kann einer von uns im Haus bleiben?

Ja, einer der beiden Partner kann grundsätzlich im Haus wohnen bleiben. Rechtlich und finanziell müssen dafür jedoch – je nach Eigentumslage und Finanzierung – klare Bedingungen erfüllt sein.

Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?

Der Verkaufserlös wird grundsätzlich exakt nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt, die im Grundbuch eingetragen sind. In den allermeisten Fällen bei Paaren lautet der Eintrag „zu je einer Hälfte“ (50/50) – der Erlös wird dann halbiert.

Die Aufteilung erfolgt jedoch nicht nach dem Brutto-Verkaufspreis, sondern nach dem sogenannten Netto-Erlös, der nach Abzug aller gemeinsamen Verbindlichkeiten übrigbleibt.

Wer trägt die Maklerkosten?

Bei einer Trennung oder Scheidung tragen die Eheleute den Verkäufer-Anteil der Maklerkosten gemeinsam im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile, sofern beide im Grundbuch stehen. Da Immobilien bei Ehepaaren meist zu je 50 % aufgeteilt sind, trägt jeder Partner am Ende exakt die Hälfte der anfallenden Verkäuferprovision.

Wie lange dauert der Verkauf?

Der Verkauf einer Immobilie bei einer Trennung dauert im Durchschnitt zwischen 4 und 9 Monaten von der ersten Entscheidung bis zum tatsächlichen Geldeingang auf dem Konto.

Aufgrund der emotionalen Belastung und des erhöhten Abstimmungsbedarfs zwischen den Ex-Partnern dauert dieser Prozess meist 2 bis 3 Monate länger als ein regulärer Immobilienverkauf. Also eher 6 bis 12 Monate.

Mein Partner verweigert jede Zusammenarbeit, was kann man tun?

Wenn der Ex-Partner jede Zusammenarbeit beim Immobilienverkauf verweigert, steht der Prozess vorerst komplett still, da ohne seine Unterschrift weder ein Makler beauftragt noch ein Kaufvertrag unterschrieben werden kann. Sie sind dieser Blockade jedoch nicht hilflos ausgeliefert. Je nach Familienstand und Eigentumsverhältnis gibt es klare rechtliche Hebel.

Rechtlicher Hinweis / Disclaimer

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